Co wpływa na koszt budowy domu i koszty jego eksploatacji?

Co wpływa na koszt budowy domu i koszty jego eksploatacji?

Zastanawialiście się kiedyś nad tym jak wielki wpływ na koszt budowy domu może mieć jego kształt, lokalizacja czy rodzaj projektu domu? A może nie ma nad czym? „Nieważne jaki jest kształt domu. Jego cena zależy wyłącznie od ceny materiałów, robocizny i widzimisię inwestora.”

Moim zdaniem kształt domu ma zasadnicze znaczenie. Uważam, że im bardziej zwarta bryła tym lepiej dla portfela. Zarówno podczas budowy, jak i później, w czasie eksploatacji. Jestem też zwolenniczką mądrych kompromisów, a nie ciągłych cięć, ponieważ rezygnacja z estetyki i jakości jest po prostu nierozsądna. Zapraszam do lektury 🙂

Niestety, na początku znowu będzie trochę teorii. Muszę wprowadzić pewne zagadnienia, żebyśmy operowali tym samym językiem. Chodzi mi oczywiście o charakterystykę energetyczną budynku i co z niej możemy wyczytać.

Na początku był rzut

Nawet na tym arcyuproszczonym przykładzie (zdjęcie poniżej) wyraźnie widać, że kształt wpływa na cenę. Im bardziej rozrzeźbiony plan tym zwiększa się ilość materiałów. Co za tym idzie już sami wiecie 🙂

Założyłam tę samą powierzchnię zabudowy (150 m2), ten sam typ dachu i kąt nachylenia połaci oraz zbliżoną wysokość okapu (dla obliczenia powierzchni ścian szczytowych). Grubość muru – 25 cm, grubość ocieplenia – 20 cm. Oto wyniki:

  • Dom o zwartej bryle posłużył jako „pacjent zero” i jest również niewątpliwym faworytem jeśli chodzi o stosunek pow. zabudowy do pow. wewnętrznej.
  • Dom z zabudowanym gankiem jest niewiele gorszy pod względem zużycia materiałów, choć już „tracimy” 1,67m² powierzchni wewnętrznej.
  • Dom z zabudowanym gankiem i podcieniem „traci” jeszcze trochę więcej, bo 2,57 m²:
ksztalt_domu_cena_wzor_charakterystyki_energetycznej_budynku
Analiza porównawcza zużycia materiałów (cegła + ocieplenie) na ściany zewnętrzne 3 typów domów, o podobnej powierzchni zabudowy, o tym samym stylu (nowoczesna stodoła), lecz o różnym rozrzeźbieniu bryły.

Teraz pewnie pukacie się w głowę, że różnica to tylko 2 tys. zł. Macie rację! Ale to dopiero pustak i ocieplenie… Przecież jeszcze będą tynki zewnętrzne, wewnętrzne, kleje, zaprawa, robocizna i z tych kwot może się uzbierać… sprzęt AGD. A na tym ukryte koszty się nie kończą. Mało powiedziane, pieniądze mogą zacząć uciekać i nawet o tym nie będziecie wiedzieć. Żeby się przed tym ustrzec, powinniście poznać jeszcze jedno zagadnienie.

W tym miejscu, gdy w zasięgu wzroku jest jeszcze powyższy rysunek, chcę zwrócić uwagę na ilość narożników. Zobaczcie, jak przy tych niewielkich modyfikacjach z 4 sztuk zrobiło się… 8 i 10. Dlaczego tak mnie to boli? Krótkie wyśnienie znajduje się w ciekawostce w dalszej części artykułu (chodzi o dość specyficzny mostek termiczny).

Przed wami demon i wielka niewiadoma! 🙂 Charakterystyka energetyczna budynku. Czy faktycznie jest aż tak źle? Zobaczcie sami.

Charakterystyka energetyczna budynku

Zgodnie z obowiązującymi przepisami taki dokument sporządza się w kilku przypadkach:

  • dołączając go do projektu budowlanego,
  • zbywając nieruchomość,
  • wynajmując nieruchomość.

Więcej przeczytasz w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków.

Typy energii – definicje i przepisy

Zróbmy sobie krótki przegląd rodzajów energii istotnych w charakterystyce energetycznej budynków.

Nieodnawialna energia pierwotna to taka, która jest zawarta w kopalnych (wyraźnie to zaznaczono) surowcach energetycznych (ropa naftowa, węgiel, gaz ziemny) i raz zużyta nie nadaje się do ponownego wykorzystania.

Odnawialna energia pierwotna (OZE), to taka, która również pochodzi z zasobów naturalnych, a którą możemy wykorzystać bez długotrwałego skutku jej braku (promieniowanie słoneczne, wiatr, woda, geotermika) lub jest wtórnie przetworzonym odpadem z innej gałęzi produkcji (biomasa, biogaz).

Energia użytkowa to taka, którą tracimy przez przenikanie ciepła przez ściany, wentylację i ścieki pomniejszona o zyski ciepła.

Zyskiem ciepła jest energia wytworzona naturalnie przez mieszkańca obiektu (oddychanie, gotowanie) oraz urządzenia typu lodówka, piekarnik, komputer, a które nie są częścią systemu technicznego oraz przez słońce, które wnika do środka domu.

Energia końcowa to taka, którą musimy zakupić, żeby nasz system techniczny działał (prąd, gaz, olej i.in.).

Warunki techniczne wyraźnie „czepiają się” jednego wskaźnika, tzw. nieodnawialnej energii pierwotnej (EP). A dokładniej cząstkowych jej wartości dot. energii na potrzeby ogrzewania, wentylacji, przygotowania c.w.u. (EPH+W), chłodzenia (ΔEPc) oraz oświetlenia (ΔEPl). Właśnie wartość (EP) obrazuje słynny suwak na frontowej stronie opracowań charakterystyki.

ksztalt_domu_cena_1

Dla budownictwa mieszkalnego wskaźnik ΔEPl ma wartość zero (nie jest uwzględniany). Dla prymusów: definicje i wzory znajdziecie w tym Rozporządzeniu.

Typy energii po ludzku

Można uprościć te zagadnienia w następujący sposób. Po dokonaniu obliczeń dowiemy się co nas czeka pod kątem przyszłych wydatków w skali roku. To znaczy, ile potencjalnie zużyjemy energii nieodnawialnej (EP), ile energii stracimy (EU), ile musimy kupić (EK), a ile % EK możemy sami wyprodukować (Uoze).

Już na tym etapie możemy ocenić, czy nasze prognozy budżetowe są trafne.
Jest to jednak temat bardzo obszerny i dziś go nie wyczerpię.

Izolacyjność cieplna przegród

budowa szwajcaria izolacja termiczna
Przykład ściany zewnętrznej zaizolowanej dwoma typami styropianu gr. 20 cm: (1) fioletowy – XPS, λ = 0,027 [W/mK], (2) szary – EPS λ = 0,031 [W/mK]

Dzięki dobrze zaizolowanym przegrodom zatrzymamy więcej ciepła wewnątrz domu. To fakt, z którym niewielu polemizuje. Przypomnę tylko, że nie tylko chodzi o „grzanie”, ale też o „chłodzenie”. W upalne lato budynek tak szybko się nie nagrzewa, a w środku panuje przyjemny chłód. Oczywiście pod warunkiem, że przeszklenia są chronione przed nadmiernym nasłonecznieniem.

Przegrody to: ściany zewnętrzne, dachy, stropodachy, podłogi na gruncie, stropy nad zamkniętymi przestrzeniami podpodłogowymi, stropy nad i pod nieogrzewanymi pomieszczeniami. Wszystko to co oddziela wnętrze od świata zewnętrznego (w domyśle: przed zimnem lub upałem).

Projektując przegrodę zewnętrzną, oprócz jej właściwości konstrukcyjnych i estetycznych należy spełnić wymogi prawne. Dotyczą one izolacyjności cieplnej i są wyrażone jako współczynnik przenikania ciepła Uc [W/(m2*K)] (dotyczy ścian, stropów, stropodachów i dachów) oraz U [W/(m2*K)] (dotyczy okien, drzwi zewnętrznych i balkonowych), a w tabeli w załączniku do rozporządzenia podane są wartości maksymalne (max).

Jak obliczyć współczynnik U [W/(m2*K)]?

Można na piechotę, posługując się wzorami z PN lub przy pomocy dostępnych programów np. do charakterystyki energetycznej budynku. Raz policzone zapadają w pamięć, ale nie zwalnia to z samokontroli, chociażby z tego powodu, że pojawiają się wciąż nowe technologie i czasem ciężko za nimi nadążyć. Nie będę podawać tu wzorów, bo to można znaleźć nawet w Wikipedii, chcę opisać zasadę.

Im niższa lambda (λ) tym wyższy opór (R).

Im wyższy opór (R) tym niższy współczynnik U. Czyli – lepiej!

Jak go uzyskać? Dobrze się domyślacie – pogrubiając warstwę ocieplenia. A najlepiej w 2 (dwóch) warstwach, na mijankę. Dlaczego nie ścianę konstrukcyjną? Bo jest to droższa opcja 😉

Straty ciepła

straty ciepła
źródło: Matthew Henry, Unsplash

Ciepło tracimy przez przegrody, ale również przez wentylację, mostki termiczne i pośrednio… fuszerki wykonawcze. Są to tematy równie obszerne co budowa ścian, jednak w tej chwili zaakcentuję jedynie to co jest najważniejsze. Zanim przejdę do clou, opowiem wam historię, która ma na celu zobrazować problem.

A teraz obiecana ciekawostka 🙂 Byłam kiedyś w zabytkowym domu w miasteczku w woj. łódzkim. Stan techniczny obiektu pozostawiał wiele do życzenia (stąd potrzeba projektu napraw). Do tej złej kondycji oprócz braku hydro- i termoizolacji, zawilgotniałych murów oraz przeciekającego dachu, przyczyniły się głównie: wymiana okien na „plastiki” i niewydolna wentylacja. Dom gnił od wewnątrz. Pomijam fakt samowolki, ale skutkiem tej wymiany było uszczelnienie dawnych szpar starych okien, które w naturalny sposób dostarczały świeże powietrze do wnętrza. Para z gotowania, mycia, oddychania kumulowała się w pomieszczeniach zamiast być wyrzucona przez komin dzięki sprawnie działającej wentylacji. Dodatkowo, wszystko powyższe w połączeniu z tzw. „efektem narożnika” (czyli zagęszczaniu się w kącie strumienia ciepła, powodując w efekcie jego ucieczkę), spowodowało, że pojawił się olbrzymi czarny wykwit. Le grand grzyb! Także ten… wnioski wyciągnijcie sami 😉

Mam nadzieję, że domyślacie się już na co za chwilę zwrócę wam uwagę 🙂

Sprawna wentylacja

wentylacja charakterystyka energetyczna a kształt domu
źródło: Mitchell Luo, Unsplash

Poprawnie działająca wentylacja to niewidzialny komfort, z którego możemy sobie nawet nie zdawać sprawy. A powinniśmy, ponieważ pleśń i inne grzyby zdecydowanie nie są naszym sprzymierzeńcem. Możemy podzielić ją na 4 kategorie:

  • naturalną,
  • grawitacyjną,
  • hybrydową,
  • mechaniczną (z rekuperacją).

Taka sama kolejność dotyczy strat ciepła, od największych w przypadku wentylacji naturalnej, do najmniejszych w przypadku wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła.

Mostki termiczne

To licho niestety jest bardzo trudne do wyeliminowania. Pojawia się tam, gdzie „nagle” w przekroju przegrody zmniejsza się opór cieplny (R). Zagadnienie to najlepiej będzie wytłumaczone prostym przykładem:

Ciągłość murowanej ściany zostaje przerwana przez żelbetowy wieniec podtrzymujący strop. Ponieważ oba materiały mają różne opory cieplne, na ich styku zmienia się (spada) temperatura wewnętrzna i… przy niedostatecznej (lub żadnej) termoizolacji dochodzi do strat ciepła, może wystąpić zawilgocenie i w konsekwencji pojawi się pleśń.

Wadliwe wykonawstwo

Nie będę odkrywcza. Nie chcę być też uszczypliwa. Ale muszę to napisać. Jeśli tanio to niedobrze. Koniec. Nie ma wyjątku.

Brak doświadczenia w budowlance, ignorowanie projektanta i rysunków, ułatwianie sobie roboty kosztem prawidłowych rozwiązań to zmora każdego inwestora i architekta. Przy okazji tego tematu garść porad jak się ustrzec przed złym wykonawcą lub źle wykonaną pracą:

  • Zaproponuj wzór umowy – jeśli kontakt się urwie po takiej propozycji, już wiesz że… dobrze, że się urwał 🙂
  • Zatrudnij porządnego kierownika budowy, jest to twój „anioł stróż”, który dopilnuje, aby prace szły zgodnie z projektem i harmonogramem. Skontaktuje się również z architektem, jeśli będzie potrzeba wprowadzenia zmian.
  • Zaaranżuj spotkanie z kierownikiem budowy, architektem i wykonawcą (przed podpisaniem z nim umowy),. Zobaczysz w ten sposób czy umieją się ze sobą komunikować.
  • Sprawdź, czy wykonawca umie czytać rysunki. To bardzo ważne, choć nieco krępujące, gdy jednak okaże się, że sam musisz podać ilość zbrojenia w belce.
  • Zleć nadzór autorski architektowi. Masz do tego prawo, a on nie może odmówić. Pamiętaj jednak, że jest to dodatkowo płatna usługa, która jednak pozwala na spokojniejszy sen, w końcu co dwie głowy…
  • Regularnie pojawiaj się na budowie.

Zyski ciepła – orientacja budynku względem kierunków świata

słoneczna eleacja południowa
źródło: Mister James, Unsplash

Żeby jak najbardziej skorzystać z dobrodziejstw naszej najjaśniejszej i życiodajnej gwiazdy trzeba przyjrzeć się zaletom i wadom działki. Więcej o tym temacie piszę wyjaśniając co to jest układ funkcjonalny, nie będę zatem niepotrzebnie przedłużać. Nadmienić chcę jedynie, że bardzo ważna jest, oprócz orientacji domu w kierunku południowym, jakość przeszkleń i właśnie w okna dobrze jest zainwestować. Niekoniecznie w gadżety, np. w system przesuwny, niskie progi, dwa kolory ramy. Choć design jest ważny, nie ma sensu wydawać pieniędzy, gdy za wiele ich nie ma. Chodzi o to, aby okno miało przede wszystkim:

  • współczynnik U niższy niż 0,9 W/(m2K), co wynika z przepisów, a najlepiej 0,8 W/(m2K);
  • współczynnik [g] nie niższy niż 50%, dla porównania – w standardzie pasywnym dąży się do zysków energii ze słońca dochodzących do 60%;
  • zewnętrzne zabezpieczenie przed przegrzaniem, np. roleta, żaluzje, markiza, okiennica itp.

Czasem można pogubić się w ofertach producentów okien. Wprowadzają oni dodatkowe indeksy do współczynnika U. Jest to bardzo denerwujące. Dla mnie jest ważny konkretny parametr, bo mi go prawo nakazuje, a nie marketingowe chwyty i robienie ludziom wody z mózgu.

Istotna jest też powierzchnia okien w stosunku do powierzchni domu oświetlanej przez te właśnie okna. W charakterystyce energetycznej budynku taka zależność jest sprawdzona automatycznie.

Lokalizacja

Wskaźniki, współczynniki, charakterystyki to jedno, a życie… to drugie. Życie, czyli lokalizacja. Polska ma 3 strefy obciążenia wiatrem i 5 stref obciążenia śniegiem. To ma dość znaczący wpływ na nasz budynek zarówno pod kątem wytrzymałości konstrukcji, głębokości posadowienia fundamentów, ale też sposób ogrzewania i późniejszej eksploatacji. W tym miejscu chciałabym też zwrócić uwagę, że pod pojęciem „lokalizacja” kryje się też dostępność niektórych źródeł energii. Czy jest gazociąg lub czy mamy w pobliżu np. składy biomasy?

źródło: Avantecture, Unsplash

Ukształtowanie terenu

W związku z tym, że Polska ma dość różnorodnie pofałdowaną powierzchnię mogą pojawić się niemałe wyzwania. A przynajmniej wątpliwości co robić. Mam na myśli spadki terenu, które mogą wymusić np. zmianę lokalizacji lub kształtu domu albo nawiezienie sporej ilości ziemi.

Prawdą zatem jest, że na pierwszy rzut oka dom w górach będzie droższy. W końcu spory kąt nachylenia terenu wymusza „zabiegi wypłaszczające”, a do tego sroższe zimy zmuszają do inwestycji w niezawodny system grzewczy lub drugi system alternatywny, taki na wszelki wypadek. Jednak trudniejszy teren może też zmobilizować inwestora do budowy bardziej zwartej bryły, a to jak już wiemy nie jest wadą.

Zastanówmy się, czy aby na pewno dom na nizinie będzie dużo tańszy? Przecież system c.o. wszędzie musi być sprawny, a parametry izolacji są niezależne od strefy. Moim zdaniem widoczna różnica polega na długości i „mocy” sezonu grzewczego. Dobrze dobrana izolacja wraz z optymalnym systemem centralnego ogrzewania (c.o.) i przygotowania ciepłej wody użytkowej (c.w.u.) powinny uchronić przed dodatkowymi kosztami. Myślę też, że absolutną podstawą, poprzedzającą wybór systemów technicznych, jest profesjonalnie przygotowany układ funkcjonalny budynku. Pozwoli to zwiększyć darmowe zyski energii i wykorzystać je poprzez optymalnie dobrane urządzenia. Taki układ możesz rozrysować we własnym zakresie, posługując się wskazówkami zamieszczonymi na tym blogu. Możesz też poprosić o konsultację architekta, najlepiej lokalnego, bo zna on teren, na którym przecież sam działa. Taka usługa nie kosztuje wiele, a zdobędziecie wiedzę, która uchroni przez niedoszacowaniem lub przeszacowaniem systemów w waszym wymarzonym domu. Poznacie również potencjał waszej działki, jej mocne i słabsze strony.

Po lekturze przepisów, artykułów branżowych, wreszcie po przeliczeniu niejednej charakterystyki okazuje się, co w sumie nie dziwi aż tak bardzo, że „dla każdego coś innego”. Chcąc mieć energooszczędny dom mieszkaniec Zakopanego zaopatrzy się w inny system niż równie zaradna mieszkanka Poznania. Sami widzicie, że z klimatem jest jak z ludźmi, są wredni i oziębli, są też łagodni i nieuciążliwi. Nie znaczy to jednak, że na tych trudniejszych nie ma sposobu.

Rada na trudny teren

Wróćmy jeszcze na chwilę do nachylenia terenu. Czy ten z pozoru mankament można wykorzystać? Oczywiście! Można wybudować kondygnację „wyrównawczą” i przeznaczyć ją na spiżarnię, skład opału, pomieszczenie gospodarcze, garaż, biuro z archiwum, brudną kuchnię, siłownię, basen, saunę, zimowy ogród, etc. Albo wykorzystać ją bardziej szlachetnie 🙂 Jako kondygnację prywatną – sypialnianą – z podcieniem i bezpośrednim wyjściem na ogród. A może jeszcze inaczej, jako strefę publiczną, czyli przestronny salon, kuchnię z jadalnią z widokiem na piękną przyrodę. Czy to nie brzmi dobrze? Niestety, takie „cuda” są projektowane dla konkretnego klienta i wymaga to zainwestowania w indywidualny projekt domu.

ksztalt_domu_cena_herarchitecture
Trzy proste przykłady, jak można zaplanować strefy w domu jednorodzinnym.

Projekt gotowy owszem jest poprawny technicznie, może być też atrakcyjny wizualnie. Ale nie wykorzysta walorów waszej działki, nie zniweluje też jej słabszych stron. No i jest liczony na najcięższe warunki. Oznacza to, że w niektórych przypadkach może być zwyczajnie przeszacowany. Na to też jest rada – możecie zlecić dodatkowe obliczenia podczas adaptacji. A co jeśli okaże się, że jednak trzeba przeprojektować instalacje? No właśnie, koszt budowy domu wzrasta i zaraz wyjdzie, że te „łatki” zebrane razem wyniosą tyle co… projekt indywidualny.

parterowy_dom_na_palach_dominika_blonko_procyk
Dom letniskowy w lesie.

Jeżeli jesteś świadomym inwestorem

… a jesteś, bo czytasz ten artykuł, masz marzenia i wiele pytań… Chcesz wybrać rozwiązania idealne dla siebie i rodziny, umiesz zdać się za profesjonalistów i chętnie z nimi rozmawiasz… projekt gotowy nie jest dla ciebie i koniec końców na pewno nawiążesz współpracę z architektem.

Żeby pieniądze, które przeznaczysz na projekt spożytkować jak najlepiej poświęć czas na rozmowy z architektem. Przekaż mu jak najwięcej informacji. W końcu ma powstać dom, w którym masz czuć się dobrze i bezpiecznie. Również finansowo.

Już teraz rozważ kształt domu. Czy architektura ma być do granic ascetyczna i efektywna energetycznie, czy może pozwolisz sobie na małe estetyczne szaleństwo? Rozejrzyj się za dostawcą energii, który proponuje najkorzystniejsze warunki. Może wcale nie jest to gazownia, a producent pelletu. Poświęć nieco czasu i spędź z rodziną godzinkę na działce. Rozejrzyjcie się, czy są jakieś widoki, na które moglibyście patrzeć w nieskończoność? A może sąsiad ma szpetny kolor elewacji i nie chcecie jej oglądać każdego dnia? Spisz swoje uwagi, spostrzeżenia i marzenia i… zatrudnij architekta 🙂



Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *